von Fides Wohnungsbau e. G. Friedrich-Ebert-Str. 9a - 92637 Weiden
 Torsten Plessow, BDM der Fides Wohnungsbau e.G |
Selbständig und bau- oder kaufwillig, das kann beim Thema Immobi-lien leicht zum Widerspruch werden. Heute genügen z.B. schon eine Unregelmäßigkeit mit dem Handyvertrag der Tochter und ein daraus resultierender Schufa-Eintrag. Schon ist ein klassisches KO-Kriterium für die Zusage einer Finanzierung durch Banken oder Bausparkassen er-füllt.
Viele Selbständige bringen in bester Absicht handelnd ihre selbst ge-nutzte Immobilie – quasi als Startkapital - mit in die eigene Firma ein. Steht dann eine Verlängerung des Kredits an, sollte man sich schon mal darauf einstellen, dass es düster für eine neue Zinsfestschreibung aussieht. „Plötzlich legen Banken völlig neue Kriterien zu Grunde, so zählt nicht nur mehr die hinterlegte Sicherheitsleistung, besonders das Thema Kapitaldienstfähigkeit rückt in den Fokus“, weiß Heinrich Christl, Steuerberater in Weiden in der Oberpfalz.
Beim Abschluss der Finanzierung wurde ihre Immobilie noch als völlig ausreichende Sicherheit bewertet und beliehen. Heute dagegen sprechen vielleicht die etwas schleppende geschäftliche Entwicklung, eine Neueinwertung der betreffenden Immobilie durch die Bank oder eine verringerte Prognose der Ablaufleistung einer hinterlegten Lebensversicherungspolice – Zinstief und Finanzamt lassen grüßen - eine andere Sprache.
Die Bank wird in so einem Fall mit hoher Wahrscheinlichkeit die Finanzierung ablehnen, bei Genehmigung aber einen höheren Kreditzins fordern, egal ob Neu- oder Anschluss-Finanzierung. Meist steht man noch vor einer weiteren Barriere, es wird zusätzlich – unter den jetzt geltenden Gesichtspunkten - eine Bürgschaft von einem „Dritten“ gefordert, da das Risiko des finanzierenden Instituts unter den aktuellen Kriterien neu bewertet wird. Finanzierungsangebote aus dem weltweiten Netz, sind nur auf den ersten Blick eine Alternative. Schaut man genauer hin, schwindet im Dickicht des seitenlangen Kleingedruckten und einer Schwindel erregenden Zinshöhe schnell jegliche Zuversicht. Der zweite Blick kann teuer zu stehen kommen…
Die Alternative…
Gott sei dank gibt es ihn, den alternativen Weg zu den eigenen vier Wänden ohne Bankdarlehen und Bausparkasse. Kunden, die keinen Baukredit oder keine Verlängerung des bestehenden Kredits mehr er-halten, wählen dazu die genossenschaftliche Variante.
„Als Mitglied einer Genossenschaft löst sich so manche Finanzierungs-Problematik in Wohlgefallen auf, denn die finanziellen Aspekte sind bei den beiden Varianten völlig unterschiedlich“, weiß Torsten Plessow, BDM bei der Fides Wohnungsbaugenossenschaft in Weiden in der Oberpfalz. So genießt das Mitglied einer Genossenschaft die Vorteile von Immobilien-Eigentümer und Mieter. Die Bonität des Kunden spielt bei der genossenschaftlichen Variante der Finanzierung nur noch eine untergeordnete Rolle, weshalb auch nur eine einfache Liquiditätsprüfung stattfindet.
Bau-Finanzierung: Zwei Wege, ein Ziel
Bei der bekannten Kredit-Finanzierung von Immobilien steht der Bauherr als Eigentümer im Grundbuch. Der Kreditgeber, also Bank oder Bausparkasse, lassen sich als Sicherheit eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Das bedeutet bei Störungen im Tilgungsverlauf den unmittelbaren Zugriff auf die Immobilie und weiter auf das Privatvermögen des ¬Bauherrn.
Völlig anders sieht die Situation dagegen bei der Genossenschafts-finanzierung aus. Hier findet man die Genossenschaft als Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen. Für Genosse oder Genossin steht im Grundbuch zur Sicherung seiner/ihrer Rechte eine 25-jährige Auflassungsvormerkung, gleichzeitig besteht ein Mietvertrag. Die ge-samte Zeit über kann der Genosse nun mit Mietsicherheit wohnen.
Bei der bekannten Kredit-Finanzierung von Immobilien steht der Bauherr als Eigentümer im Grundbuch. Der Kreditgeber, also Bank oder Bausparkasse, lassen sich als Sicherheit eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Das bedeutet bei Störungen im Tilgungsverlauf den unmittelbaren Zugriff auf die Immobilie und weiter auf das Privatvermögen des ¬Bauherrn.
Völlig anders sieht die Situation dagegen bei der Genossenschafts-finanzierung aus. Hier findet man die Genossenschaft als Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen. Für Genosse oder Genossin steht im Grundbuch zur Sicherung seiner/ihrer Rechte eine 25-jährige Auflassungsvormerkung, gleichzeitig besteht ein Mietvertrag. Die ge-samte Zeit über kann der Genosse nun mit Mietsicherheit wohnen.
Auch die Absage einer Kreditverlängerung lässt sich genossenschaft-lich umschiffen, die Genossenschaft erwirbt und der bisherige Eigentümer nutzt das Objekt weiter wie bisher. Der Kauf löst die Löschung von Kredit und Eintrag des Kreditinstituts im Grundbuch aus. Das wiederum bedeutet, dass die Immobilie für das Mitglied der Genossenschaft völlig ohne Schulden finanziert ist.
„Der Aufwand für die Nutzung des Wohnobjekts beträgt bei der Fides Wohnungsbau e.G. 5,5 % der Investitionssumme pro Jahr - auf 25 Jahre vertraglich festgeschrieben“, so Torsten Plessow weiter. Die Kosten sind damit festgezurrt, eine Anschlussfinanzierung während der Laufzeit wird überflüssig. Kein Kredit, keine Schulden bedeuten auch verminderte Insolvenzgefahr und keine Zwangsvollstreckung. Auch ein Kreditverkauf – wie heute häufig von Kreditinstituten praktiziert – bleibt außen vor. Ein weiteres schlagendes Argument für die Nutzung der genossenschaftlichen Lösung ist der maximale Schutz des Wohneigentums bei drohender Insolvenz.
Unbenommen bleibt Genossin und Genosse das Recht, den Nutzungs-vertrag fristgerecht jederzeit zu kündigen. Weiter kann nach Ablauf der vereinbarten 25 Jahre der Status Quo verlängert werden, das schafft ein zusätzliches Plus an Planungssicherheit z. B. für die Altersvorsorge. Alternativ besteht die Möglichkeit, jederzeit zum von der Genossenschaft bezahlten Einstandspreis und den Nebenkosten die Immobilie abzulösen und so Eigentümer zu werden.
Weitere Informationen„Der Aufwand für die Nutzung des Wohnobjekts beträgt bei der Fides Wohnungsbau e.G. 5,5 % der Investitionssumme pro Jahr - auf 25 Jahre vertraglich festgeschrieben“, so Torsten Plessow weiter. Die Kosten sind damit festgezurrt, eine Anschlussfinanzierung während der Laufzeit wird überflüssig. Kein Kredit, keine Schulden bedeuten auch verminderte Insolvenzgefahr und keine Zwangsvollstreckung. Auch ein Kreditverkauf – wie heute häufig von Kreditinstituten praktiziert – bleibt außen vor. Ein weiteres schlagendes Argument für die Nutzung der genossenschaftlichen Lösung ist der maximale Schutz des Wohneigentums bei drohender Insolvenz.
Unbenommen bleibt Genossin und Genosse das Recht, den Nutzungs-vertrag fristgerecht jederzeit zu kündigen. Weiter kann nach Ablauf der vereinbarten 25 Jahre der Status Quo verlängert werden, das schafft ein zusätzliches Plus an Planungssicherheit z. B. für die Altersvorsorge. Alternativ besteht die Möglichkeit, jederzeit zum von der Genossenschaft bezahlten Einstandspreis und den Nebenkosten die Immobilie abzulösen und so Eigentümer zu werden.
Weitere Infos erhalten Sie bei der Fides Wohnungsbau e. G. Friedrich-Ebert-Str. 9a - 92637 Weiden, Telefon 0961 - 381 77 70, im Internet unter www.fides-wbg.de oder per E-Mail info@fides-wbg.de
